房屋租赁合同纠纷:农村城市化历史遗留违法建筑出租权分析

案情简介：

原告(出租人)深圳市X辉电器有限公司与被告(承租人)深圳市X岛洁悦洗涤服务有限公司于2014年3月28日签订房屋租赁合同及补充协议，约定将位于深圳市南山区的某厂房出租给被告使用，该涉案房屋为农村城市化历史遗留违法建筑。原被告双方后办理了租赁合同备案登记手续，深圳市南山区桃源街道办事处房屋租赁管理所发给房屋租赁凭证。因被告经营不善，自2014年7月1日起拖欠租金、物业管理费、水电费等达30天，原告依据双方租赁合同之约定，于2014年8月11日单方解除合同，向深圳市南山区人民法院起诉请求确认原被告之间的房屋租赁合同自2014年8月11日解除，要求被告支付租金、物业管理费、水电费，并要求被告支付合同解除后的物业占用费等共计23万余元。

法院判决：

一、原告深圳市X辉电器有限公司与被告深圳市X岛洁悦洗涤服务有限公司于2014年4月18日签订的《房屋租赁合同》、于2014年3月28日签订的《补充合同》无效；

二、被告深圳市X岛洁悦洗涤服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市X辉电器有限公司支付房屋使用费、物业管理费、水电费等各项费用共计103190. 66元；

三、驳回原告深圳市X辉电器有限公司其它的诉讼请求。

律师解析：

原告已提交《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》用于证明涉案房屋本案房屋属于农村城市化历史遗留违法建筑，并已经过普查申报。深圳市南山区人民法院认为：原告未提供涉案房屋的报批报建手续，属于违法建筑，依据《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，原被告之间的房屋租赁合同因违背了合同效力强制性条款而无效。原告代理律师认为涉案房屋租赁合同有效，分析如下：

1、法院对涉案房屋属于农村城市化历史遗留违法建筑的事实予以认定，故对涉案房屋是否可以临时使用、临时出租应适用农村城市化历史遗留违法建筑的相关法律法规执行。依据《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条“普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。违法建筑建设当事人或者管理人需要临时使用的，应当向有关部门申请工程质量和消防安全检验;经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可以按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续。申请临时使用的办理程序、使用期限等具体规定，由市政府另行制定。”的规定，对涉案房屋的临时使用权、临时出租权由相应行政管理部门以行政许可的方式予以确认。

2、涉案房屋已经经过行政管理部门确认可合法出租，故原被告之间的房屋租赁合同及补充协议合法有效。深圳市南山区桃源街道办事处房屋租赁管理所对涉案房屋予以备案登记并发放《房屋租赁凭证》，以行政许可方式对上诉人享有涉案房屋出租权的权利予以认定。原审法院认定原被告之间的房屋租赁合同及补充协议无效的司法审判行为，理论上讲，等同于认定深圳市南山区桃源街道办事处房屋租赁管理所做出的对涉案房屋的租赁备案登记行政行为无效，违背了司法审判权与行政权独立的原则。深圳市南山区桃源街道办事处房屋租赁管理所对涉案房屋的备案登记属行政确权行为，故原被告之间的房屋租赁合同及补充协议合法有效。

3、法院以“涉案房屋未办理合法报建手续”为由认定原被告之间的房屋租赁合同及补充协议无效，属于适用法律错误。已有地方性法规(《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》)对涉案房屋等此类特殊违法建筑的使用、出租予以规定，原审法院依据行政规章《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定认定涉案房屋属于普通违法建筑，故认定原被告之间的房屋租赁合同及补充协议合法无效，则属于适用法律错误。行政规章并未对此类农村城市化历史遗留违法建筑做出规定，地方性法规已做出规定，应依据特殊法优于一般法的原则选择使用地方性法规。

综上，依据司法审判与行政许可互相独立，特殊法优于一般法等法律理念、法治原则，笔者认为原被告之间的房屋租赁合同及补充协议有效。

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