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不动产物权登记制下,不动产事实物权的法律保护方法

2024-10-28 17:09:25| 发布者: admin| 查看: 75

不动产物权登记制下,不动产事实物权的法律保护方法

导读

按事实物权人物权面临侵害后,维权追偿所经历各个司法救济阶段的时间顺序,对相应司法程序中事实物权与登记物权、物权与债权对抗转化等法律问题加以分析,而成此文。

背景案例

张三与李四是发小,李四因申请贷款跟张三借房做抵押担保,张三同意出借房产用作抵押担保,于是二人签订了房屋买卖合同,以“买卖”方式办理了不动产权转移登记,将房屋过户到李四名下。房屋则由张三家人继续正常居住使用。多年后,张三突然发现自己的房子要被法院拍卖了,经查得知,原来李四借款未还,银行起诉并执行,法院裁定拍卖李四名下的房子以偿债。于是,张三开始了漫长的追回房屋产权的维权之路。这期间,李四的配偶王五,通过诉讼离婚方式,取得享有房屋产权50%份额的离婚判决书。

正文

一、案外人执行异议,事实物权与担保物权的对抗

凭借完善的借款合同、抵押担保合同等一系列证据,抵押权人,即某银行顺利取得由李四向其偿还借款及利息的民事判决书。判决生效,李四未在主动履行期限内还款,某银行申请强制执行。法院立案后,裁定拍卖登记在李四名下,并已经办理了抵押登记的,原本属于张三的房子。张三委托律师,以其为真实房产所有权人为由,向执行法院提出执行异议,要求解除查封,排除对该房产的执行。

张三提出的执行异议,是认为己方是待拍房产的真实所有权人,主张事实物权与登记物权不相符,认为待拍房产虽然登记在李四名下,某银行亦已办理抵押登记,取得抵押权,但主张以事实物权对抗登记物权,并进而直接对抗依赖于根本物权权利而存在的担保物权,即银行的抵押权,并实现其房产不被人民法院拍卖的目的。

二、驳回异议申请,被认为错误受理的异议

执行法院收到张三的执行异议后,组成合议庭进行审查,并认为:张三提出其对待拍房产享有所有权,某银行无权进行担保并抵押,该抵押损害了其所有权。实质是否认执行依据的合法性,即对生效判决已认定某银行享有该待拍房产的抵押权和优先受偿权不服,应另寻其他法律途径解决,不属于执行异议受案范畴,并裁定:驳回张三的异议申请。

驳回异议“申请”相当于认为张三的异议请求根本不属于人民法院执行异议审查的范围,从程序上对张三的异议排除审查,不予审查。倒推认为本不该受理张三的异议,而被错误受理,基于已经受理的客观现状,只能依法驳回该申请。

三、申请复议,因两字之差被撤销的裁定

张三认为,作为案外人主张物权所有权并排除对执行标的的执行,执行法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条:执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定,对其提出的异议理由成立与否进行审查,理由成立的,裁定中止对待拍房产的执行;理由不成立的,裁定驳回。但执行法院对其异议未审查,以其异议不属于执行异议的受案范畴为由驳回异议申请,属适用法律错误。

张三对该驳回申请裁定向上级法院提起复议申请,上级法院受理后审查认为:执行程序启动后,作为法律就案外人权利保护提供的司法救济途径,案外人提起执行异议之诉或者对执行依据申请再审,应当以案外人依法提出执行异议为前置条件。张三提出的执行异议申请,应当受理、审查并作出相应裁定,而后再由张三根据权利主张、裁决结果等依法选择相应的救济途径。认为原裁定法院驳回张三的异议申请处理不当,当予纠正。裁定撤销该裁定并指令该院对张三的请求进行审查。

“驳回申请”与“驳回请求”虽仅有两字之差,但法律效力结果截然不同。异议请求未被审查并作出裁定,则无法进入执行异议诉讼程序或无法启动针对执行依据的再审申请程序。异议请求被驳回,则是对异议请求进行实质审查而作出的,请求是否有事实理由和法律依据的认定与裁决。

四、被驳回的异议请求,经登记的物权牢不可破

张三的执行异议申请,因为有上级法院指令受理和审查的裁定,顺利进入被实质审查的领域,然审查结果是:驳回张三的异议请求。核心理据有三:一是某银行享有抵押权和优先受偿权,依照执行法规案外人对执行标的提出排除执行的异议依法应予驳回。二是被登记的不动产,以不动产登记簿的记载判断权属。待拍房产不动产登记簿记载的所有权人为李四,基于登记公示的公信力,查封和拍卖措施并无不妥。三是张三将待拍房产过户给李四的事实经过表明张三放任后续房产无法恢复过户的风险。

执行阶段对执行异议的审查,侧重于审查执行措施是否合乎法律规定。排除执行标的的执行异议,则审查异议理由是否能够阻却执行。驳回张三异议请求的裁定表明,经登记的抵押权,作为担保物权具备对抗效力。经登记的不动产物权,不动产登记簿的记载几乎成为权属判断的最强依据。尽管相关司法解释规定当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。但对执行异议的审查程序中,不组织证据交换,不进行调查和举证质证,亦无辩论环节,对执行异议的实质审查深度较浅。

五、不被支持的执行异议之诉请求,登记物权是善意第三人权益保护的利器

张三自己真金白银买的房子,出于义气帮助朋友而免费出借。李四亦反复确认待拍房产真是张三的,真没有跟张三购买房产,没有付过房款,只是当时为了借房担保才办理的不动产权变更登记。依然未能改变执行法院按照不动产登记簿确定权属的司法认定。按照法定接救济程序,张三提起执行异议之诉。

李四对房产过户事实经过的书面陈述,出具给张三的向银行偿债保房还房,无法还房则按拍卖价、市场价值予以赔偿的书面承诺,足以证实待拍房产的事实物权归属。张三提交的自其购房开始至房产拍卖期间支付物业费、水、电、燃气费的票据,足以证实其对待拍房产一贯连续的实际占有和使用,亦无相反证据证明存在系租赁等其他占有待拍房产缘由。张三是事实物权权利人具备高度盖然性,在案证据确已达到证明张三享有待拍房产事实物权的程度,也成为不动产登记簿记载与真实权利状态不符的有力证据。遗憾的是,张三的执行异议之诉请求仍未得到支持。

不动产物权变动之前与之后的两个民事主体确认该变动记载与真实情况不符,名为“买卖”,实为“借用”。前一民事法律行为依法产生物权变动的法律效果,后一民事法律行为无法引起物权变动,而是产生债权与债务的法律效果。但司法裁判的考量是,协议主体签署的协议内容仅仅约束协议签署方,某银行基于对不动产登记簿记载物权权属公信力的信赖,依法获得待拍房产的抵押权,属于善意第三人,张三与李四的协议不可约束和对抗某银行。

六、借用合同纠纷之诉,事实物权确权无望后的妥协

张三执行异议之诉要求确权未获支持,待拍房产重新上拍,并顺利成交。买受人持强制过户裁定办理过户,争诉房产的物权再次变动。新的买受人通过公示公开的司法拍卖程序,支付相应对价购买争诉房产,办理不动产权登记并被登记为新的不动产物权权利人,依法也应认定为善意第三人。张三追回房产产权已彻底无望,事实物权与登记物权的对抗,一锤定音,盖棺定论。

借用合同的事实有书面协议,被拍卖成交后过户至他人名下无法完成借得房产的归还,清楚列明的违约责任和赔偿标准,张三要求李四按房产拍卖成交价赔偿的诉求,获得支持。

七、未登记的夫妻共同财产权执行异议,亦不可对抗经登记的担保物权

争诉房产拍卖过程中,李四配偶以人民法院生效判决确认争诉房产为夫妻共同财产,其享有争诉房产50%权利份额为由提出执行异议,要求人民法院将房产拍卖所得的50%分配归其所有。执行法院审查驳回了该执行异议,并实际将拍卖款全额分配给抵押权人,即某银行。

依民法典婚姻家庭编的规定及夫妻共同财产制度,登记在夫或妻一方名下,未被登记在夫妻双方名下的不动产物权,依然可依法认定为夫妻共同财产。该种法律规定对夫妻双方具有约束力,然该种约束力,效力仅及于夫妻双方,不可对抗第三人。某银行享有经登记的担保物权,依法享有拍卖房产的优先受偿权。李四配偶享有的拍卖房产50%的权利份额,亦属于真实未登记的不动产物权,依然无法对抗被登记为担保物权权利人的某银行。

八、不动产物权登记制下,不动产事实物权的法律保护方法

按照《中华人民共和国民法典》第二百零九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”之规定,我国不动产物权采用登记生效主义。登记生效主义,又称登记要件主义,是指将登记作为不动产物权变动的要件,非经登记不能在当事人之间产生物权变动的效果,更不具有对抗第三人的效力,而且其登记还有公信的效力。从法律效果看,不动产登记效力包括公示效力、公信效力、对抗效力以及权利正确性推定效力。

纵观张三权益主张的全过程,不难得出司法实践中不动产事实物权与登记物权的冲突解决规则为:在涉及善意第三人利益的情形下,登记物权优于不动产事实物权,以维护交易安全与稳定。在不涉及第三人利益的情形下,不动产事实物权优于登记物权,以维护实质公平正义。

探索不动产事实物权的法律保护方法,路径依然是以依法登记为导向,并区分不同情形采取相应的救济措施。及时依法申请物权登记,使事实物权转化为显现的登记物权。在登记物权与事实物权发生分离时,为防止登记物权的恶意行使和流转损害事实物权和交易安全,可依法申请财产保全等限制登记物权行使和流转的法律措施。如事实物权确因登记错误等原因导致,事实物权人可以依法向有管辖权的人民政府请求确认物权,或者直接向人民法院提起诉讼请求确权,以排斥登记物权在法律上的地位和意义。事实物权人在因登记物权人擅自处分行为,或者部分共有人擅自处分物权行为损害自己权利时,可以依法提起诉讼,请求确认处分行为无效,或者请求登记物权人承担合同、侵权或不当得利返还责任。



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