2.8二手房参考价政策对深圳市二手房交易的影响

一、政策原文

2021年2月8日， 深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下简称“2.8新政”），通知各有关单位：

为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字〔2020〕137号）有关规定，促进二手住房市场信息透明，理性交易，经市政府同意，我市建立二手住房成交参考价格发布机制。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

本通知自发布之日起施行。

同日发布的《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》政策解读第四点：“二手住房成交参考价格有什么作用？”载明：“发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。”

二、政策施行后对深圳二手房交易市场的影响

根据乐有家研究中心数据显示：“2.8新政”施行后一年时，深圳二手房挂牌量整体下滑约30%，挂牌价半年后逐渐下调；二手房成交量从2021年3月的6789套下滑至2022年1月的1557套；二手房成交价2021年5月开始，结束了22个月连续上涨的态势，此后持续为负。

乐有家数据研究中心2023年2月10日发布数据显示：供应端：“2.8新政”后2年深圳二手住宅挂牌量变化：业主由不接受到接受，2022年挂牌量处于高位，2022年底政策转向后，挂牌量有所回落；“2.8新政”后2年深圳二手住宅挂牌价变化：参考价半年后市场效果开始显现，挂牌价经过长达1年半的盘整下跌后趋稳；“2.8新政”后2年深圳二手住宅挂牌价与参考价偏差值变化：挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加，业主出价更加理性，接近市场真实水平。需求端：“2.8新政”后2年深圳二手住宅成交量变化：连续2年暴跌，成交量缩水近八成，政策及大环境波及下，部分合理需求也被压制；“2.8新政”后2年深圳一二手住宅成交占比：一手成交反超二手，新房成交成为市场主力；“2.8新政”后2年深圳二手住宅月度成交量：高位回落后底部徘徊，近1年半时间，月度成交量多在2000套左右徘徊；“2.8新政”后2年深圳购房者需求变化：投资需求大幅减少，房产回归居住属性；“2.8新政”后2年深圳二手住宅价格指数变化：同环比均进入持续负增长态势；“2.8新政”后2年深圳热点小区成交价变化：参考价1年后热点小区价格下跌10%-15%左右，参考价2年后，价格下跌20%-30%左右；“2.8新政”后2年深圳成交价与参考价偏差值变化：近四成房源低于参考价成交，超八成房源接近参考价成交，参考价已成为买卖双方出价的重要参考；“2.8新政”后2年深圳二手住宅议价率变化：波动攀升，议价空间达到峰值后维稳，价格回归理性。

三、参考价政策对二手房买卖合同履行的影响

“2.8新政”属经深圳市市政府同意，由深圳市住房和建设局制定发布的政策性文件，是对深圳市二手房交易行为的行政管理行为。新政针对不特定对象进行，但效果和影响却直接作用于具体的行为人。假定在新政实施之前已经签订了房屋买卖合同，当前正处于二手房交易过程中，参考价政策对该房屋买卖合同的影响及法律评价又是如何呢？

本文通过对刘某、季某房屋买卖合同纠纷【(2021)粤03民终26578号】案件的解析，以作回答。

案情简介：

买方刘某与卖方季某于2020年12月29日签订《房地产买卖合同》约定以408万元交易深圳市福田区石厦众孚新村某房，定金25万元，双方于2021年2月10日前办理首期款资金监管。卖方季某2021年1月15日要求买方2021年1月18日办理首期款资金监管，买方未同意。后卖方表示若不做监管成交价增加至445万元。买方分别于2021年2月7日、10日两次发送履约通知要求卖方配合办理首期款资金监管，卖方未回复。2021年3月19日，卖方接到法院送达的买方起诉状副本。买方起诉要求卖方返还定金并支付违约金，卖方答辩称因为疫情原因未办理首期款监管，不构成违约，并表示愿意继续履行合同。买方在庭审中自认在深圳市住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》与《深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表》后，已无充足资金可以继续履行合同。

裁判主旨：

一审法院：深圳市2021年2月8日发布二手房成交参考价政策，涉案合同系签订于该政策之前，该政策是否会影响刘某履行合同并不清楚，即便后续履行过程因该政策导致刘某购房成本增加或给刘某造成其他不利影响，也应当认定为系不可归责于双方原因导致，不能归咎于季某违约导致。根据查明事实，涉案合同有继续履行的可能性，刘某在现阶段即主张季某根本违约导致其合同目的无法实现，要求解除合同，其事实依据并不充分。但综合考虑疫情的耽搁时间、刘某意愿及深圳市房产新政策的可能影响，结合本案实际，一审法院支持刘某解除房产买卖合同的要求，但季某不构成违约，刘某请求季某支付房产转让价20%的违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。因房屋买卖合同解除，一审法院支持季某退还刘某定金250000元。

二审法院：综合认定季某抗辩不构成违约的理由不成立，维持一审法院返还定金的判项，改判季某向刘某支付成交价5%的违约金。

结论：

（一）房屋买卖合同效力不受政策影响

分析本案可知，两审法院一致认定双方签订的房屋买卖合同合法有效。2.8新政的主要内容是发布二手房成交参考价，该政策施行后，各大房产中介的房源信息网站不再显示过往二手房的成交价格，亦不展示房源卖方的挂盘价格；商业银行按参考价评估房产价值而提供贷款；不动产登记中心对超过参考价的二手房买卖交易不予办理产权变更登记。新政直接影响贷款比例和首期款总额，导致许多选择以按揭贷款方式支付房款的人因为不再具备支付能力而无法继续履行房屋买卖合同。

依照我国《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”之规定，当民事法律行为违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗时，民事法律行为无效。2.8参考价政策并非法律、亦非行政法规，不影响具体的二手房买卖合同的效力。

（二）作为法定解除的考量因素，支持解除合同

案情显示，买方起诉的请求中并不包含确认房屋买卖合同解除项，但其向卖方主张定金返还并要求卖方支付违约金的行为，建立在本案房屋买卖合同解除的法律逻辑前提之下。买方起诉其主张合同解除系以卖方逾期未配合办理首期款资金监管，达到双方约定的合同解除条件、卖方违约为由。卖方在庭审中抗辩己方因为疫情原因迟延办理首期款资金监管，并主张买方2.8新政实施后不再具备付款能力，并愿意继续履行合同。

一审判决认定卖方季某不构成违约，未支持刘某向季某主张违约金的诉讼请求，但以疫情耽搁、买房意愿及可能深圳市房产新政策的可能影响，事实上无法继续履为由，支持刘某解除合同的要求。

需要说明的是：一审判决后，卖方季某未上诉，而买方刘某仅对违约金判项不服上诉二审，因此二审的审理范围不再包括案涉买卖合同是否具备继续履行条件。二审判决最终认定卖方违约，案涉房屋买卖合同属买方依约解除，2.8新政在本案二审中未被作为对房屋买卖合同继续履行与否的影响因素。

（三）政策属不可归责于买卖双方的事由

案例一审判决认为涉案合同系签订于2.8政策之前，该政策是否会影响刘某履行合同并不清楚，即便后续履行过程因该政策导致刘某购房成本增加或给刘某造成其他不利影响，也应当认定为系不可归责于双方原因导致，不能归咎于季某违约导致。

案例二审认定卖方违约，2.8新政对本案房屋买卖合同的影响未被二审判决进行法律评价。但依照《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》十七：“房屋买卖合同成立后，因房地产调控政策的实施这一不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可予支持。”之规定，深圳各级法院在司法审判实践中都将房地产调控政策作为不可归责于双方当事人的事由，因该事由导致房屋买卖合同无法继续履行的，当事人一方请求受房地产调控政策影响而不能履行合同的另一方合理分担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，人民法院可予支持。

法条延伸阅读：

《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引》

十八、当事人一方因房地产调控政策的实施而不能继续履行合同，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。当事人一方怠于履行上述通知义务致使对方损失扩大，对方请求该当事人对扩大的损失承担赔偿责任的，人民法院可予支持。

十九、房屋买卖合同约定的履行期限在房地产调控政策实施前已经届满，当事人一方迟延履行致使合同因房地产调控政策实施而不能继续履行，当事人请求解除合同的，人民法院可予支持。

前款情形下，迟延履行一方以房地产调控政策实施为由主张免除违约责任的，人民法院不予支持。

二十、当事人在房地产调控政策实施后订立房屋买卖合同，当事人一方以其受到房地产调控政策影响为由，主张免除违约责任的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。政策施行后的房屋买卖合同并不因违反限购政策而无效；限购政策实施前订立的房屋买卖合同固然不受限购政策的影响，惟对其履行不同法院持不同观点。部分法院以合同签订在前为由，支持合同的继续履行，然多数法院对其持消极态度，即限购政策构成合同的履行障碍。在合同继续履行不能时，实务主流观点是限购政策属于不可归责于双方当事人的事由。

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