商品房预售合同纠纷-23位业主获赔迟延交房违约金

案情简介：

2019年6月，深圳市富某某房地产开发有限公司就龙岗区某住宅项目取得房屋预售许可证后对外销售，时某某等23位购房人先后与富某某公司签署《深圳市房地产买卖合同(预售)》及附属协议，购买该住宅房屋。富某某公司和各买受人房屋买卖合同约定：1、富某某公司于2021年4月30日前将房地产交付给买受人，如迟延交付，按附件五约定（本房地产逾期交付的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，买受人同意出卖人逾期交付违约金总额最高不超过买受人已付购房总价款的百分之一。）2、买受人逾期付款的，按附件五约定（买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权自约定的付款期限届满日起60日内解除合同并另行处理本房地产，买受人应按照购房合同总价款的20%向出卖人支付违约金；双方同意继续履行合同的，自约定的付款期限届满之次日起至实际支付全额应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付购房总价款的万分之二的违约金。）

2021年7月14日，富某某公司在微信你公众号发布说明，表示将迟延交房至2022年1月21日，部分买受人与富某某公司签署了迟延交房违约补偿协议，时某某等23位业主并不认同相关补偿协议中关于违约金按日万分之一的约定及若再次逾期再由双方重新协商补偿事宜的条款，认为该些条款对富某某公司积极履行交房义务没有督促作用，而且权利义务仍处于不确定状态，因此致诉。

案件办理经过：

1、了解委托人的诉求：2021年6月，时某某等23位买受人联系到北京市盈科（深圳）律师事务所戴律师、祝律师团队，希望得到律师团队的专业指导和帮助。经过倾听时某某等业主的表述，了解到：时某某等23位买受人希望通过诉讼的方式给开发商施加压力，敦促开发商富某某公司尽快交房，同时向开发商主张迟延交房违约金。

2、查阅关键证据材料并初步案件分析：经查阅时某某等人提供的《深圳市房地产买卖合同(预售)》及附属协议等材料，认为富某某公司与各买受人签署的相关合同中存在有多处不合法或不公平的部分，如合同条款在对双方违约时需要承担的违约责任上，开发商违约时需要承担的违约责任较轻，业主需要承担的违约责任较重；再如开发商严重违约时却为业主方设置了可主张的违约金上限等等。

3、诉讼策略和方案的解析与沟通：律师团队凭借近十年民商事诉讼的经验，快速并精准定位争议焦点，从最大限度维护委托人合法权益的角度出发，为时某某等23位业主初步分析了诉讼的方向和策略，同时也站在专业的角度披露了诉讼可能存在的胜败风险，包括律师团队对于案件大致结果的预判。

4、接受委托并履行代理职责：时某某等23位业主非常认可律师团队的专业判断和意见，在多位委托人从各种渠道了解和接洽的多位律师中，最终选择了戴律师、祝律师团队。

接受时某某等23位业主的委托后，律师团队第一时间调动团队成员分工合作、各司其职，内部进行多轮诉讼方案研讨，敲定核心诉讼请求后即刻着手准备案件材料，高效完成了多原告批量诉讼所需的起诉状、保全申请书、证据材料等全部诉讼所需材料，第一时间递交法院立案并同时申请财产保全。

在案件进度的各个关键节点，律师团队及时与人民法院、承办人联系并将进度对接反馈给23位委托人。案件开庭前，团队成员特别是出庭律师进行庭前准备工作，模拟和预演庭审，推测对方主要辩点并寻求应对思路。在充分准备的情况下如期参加庭审，发表举证、质证和辩论意见。

案件结果：

深圳市龙岗区人民法院判决富某某房地产开发有限公司以每位委托人支付的购房款总金额为基数，按日万分之一自2021年5月1日起至实际交房之日支付迟延交房违约金。如未按照判决履行支付义务，则需加倍支付迟延履行期间的债务利息。

核心裁判观点：

采纳了律师团队关于买受人逾期付款违约责任与出卖人逾期交房违约责任的约定明显失衡的观点，确认该约定违反了公平原则，认为该条款也不利于出卖人积极履行交房的合同义务，最终认定《深圳市房地产买卖合同(预售)》附件五中迟延交房违约金总金额不超过购房总价款百分之一的约定属于无效“格式条款”，排除了迟延交房违约金上限条款的适用。

案件后续：

在前期顺利查封富某某公司几十套在售房产的情况下，富某某公司向人民法院申请以等额现金冻结方式置换被查封的房产，时某某等23位委托人全部顶格保全到富某某公司的银行存款。案件判决生效后，富某某公司未在期限内履行支付义务，律师团队接受委托并代理委托人申请强制执行。本案例发布前，人民法院已将划拨之日前的全部逾期交房违约金转账给委托人，委托人依法获偿，案件取得良好效果。

联系律师：

    电话（微信同号）：13751017258 祝祥霞律师

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