鲁迅说过：世上本没有路，走的人多了就有了路。深圳非著名房产律师，律小侠号主祝祥霞说过：二手房交易本没有坑，踩的人多了就踩出了坑。

深圳非著名房产律师，律小侠号主祝祥霞又说了：有坑也不怕，有人挖坑有人填坑，世界上就有了顺利通往购房安家的平坦大道。今天律小侠就来教大家怎样避免二手房交易中关于“赎楼”的那些坑。

避坑第一式

选对专业靠谱好中介

经过房产中介们线上线下360度无死角，经年累月持续不断努力营销后，终于让我们每个人在想要买房、卖房、租房的时候，第一时间想到的不是去找交易对象，而是去找中介。他们说了，他们是专业的，咱得信专业的，少走弯路。

殊不知，不专业、或者不负责任的房产中介本身就是一大坑。这个就不展开说了，免得中介从业人员想要打我~不说瞎话，案例为证。

案例提要：二手房买卖双方通过惠州市某地产中介公司签订二手房房屋买卖合同，因该合同未约定买方支付首期款与卖方赎楼的先后顺序，导致买卖双方在交易过程中出现意见分歧致诉。后案件经过基层法院、中院直至省高院，一致判定买卖合同解除的原因系居间方未合理履行居间义务，导致买卖双方订立的合同义务履行顺序不明，属于不可归责于买卖双方的原因导致的合同解除，买方无法追究卖方违约责任。

（节约时间的读者读完此段可直接跳过案例节选）

案例节选：1. 节选自惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初2220号民事判决书主文：“根据本案证据及双方诉辩情况，本案的争议焦点为：一、买方支付首期款与卖方赎楼的履行先后顺序。《房地产买卖合同》仅在第四条第2项对首期款支付时间约定，“首付款160000元应当于2018年4月30日前（含当日）支付至监管银行或第三方指定账号中…”。对该物业现状及赎楼义务、赎楼时间未作出约定由此可能导致买卖双方的权利义务长期处于不确定的状态。庭审中，法庭询问原被告是否愿意协商赎楼与支付首期款的履行顺序，原告石某坚持先赎楼再支付首期款，被告刘某花则坚持先支付首期款再赎楼，且表示愿意解除《房地产买卖合同》，因双方无法就合同关键条款达成补充协议，根据合同法第九十二条第五项的规定，原告主张解除《房地产买卖合同》，本院予以支持。二、关于违约责任的问题。略。第三，关于违约金赔偿问题，因合同解除是由于被告中恒公司作为居间方，未合理履行居间义务，合同核心条款缺乏操作性，造成本案争议。合同解除的原因是属于不可归责于双方的事由，故对原告石某请求被告刘某花、廖某华赔偿违约金20000元不予支持。原告诉请要求被告中恒公司退还其交纳的一切费用10480元，及赔偿经济损失6000元，因原告与被告中恒公司之间的居间合同属于另一法律关系，原告可另循法律途径解决。”

2. 节选自惠州市中级人民法院（2018）粤13民终6085号民事判决书主文：“本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：石某与刘某花、廖某华在履行《房地产买卖合同》过程中是否存在违约以及是否应当承担违约责任的问题。具体判析如下：石某与刘某花、廖某华、中恒致某房地产中介公司于2018年1月25日签订的《房地产买卖合同》约定：“首付款160000元于2018年4月30日前（含当日）支付至监管银行或第三方指定账号中，并向按揭银行提前交按揭贷款申请，提供所需的真实有效资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批手续，卖方需配合卖方提供按揭银行所需的业主资料并签署一切相关文件。”上述合同对于石某支付购房首付款的时间是在刘乐花、廖伟华办理赎楼之前还是办理赎楼之后并未明确约定。因本案的买卖房地产合同未明确约定赎楼相关事宜系造成本案合同不能实际履行的主要原因，属于不可归责于买卖当事人双方的事由，双方当事人对于合同的解除均不负过错责任。《房地产买卖合同》解除之后，上诉人刘某花、廖某华因合同收取石某的定金应当予以退回。双方上诉人对于对方的违约过错主张均缺乏事实依据，应当予以驳回。据此，原审法院判决解除合同并刘某花、廖某华退还2万元定金，处理并无不妥，应当予以维持。”

3. 节选自广东省高级人民法院(2019)粤民申1463号再审审查与审判监督民事裁定书主文：“本院经审查认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据石某申请再审的意见，本院应审查的主要问题是案涉合同解除的根本原因。案涉合同第四条仅约定石某支付首期款至监管账户的时间，而未约定首期款支付至刘某花、廖某华账户的时间；案涉合同第八条仅约定包括赎楼担保费、担保赎楼所产生的短期利息或现金赎楼手续费在内的交易税费由石某承担，未约定赎楼方式是担保方式赎楼还是现金赎楼，亦未约定何时赎楼。对于石某支付首期款和刘某花、廖某华赎楼的履行先后顺序，合同约定不明。即便石某和中恒公司2018年2月28日签订协议明确石某不负责赎楼，但该协议没有刘某花、廖某华参与，且协议内容亦未涉及刘某花、廖某华赎楼和石某支付首期款的履行先后问题。石某亦承认案涉合同签订后，买卖双方就刘某花、廖某华赎楼与买方支付首期款的履行先后问题一直协商未果。综上，案涉合同未能继续履行的原因在于中恒公司未合理履行居间义务，导致案涉合同对买卖双方的权利义务规定不明确。案涉合同解除不可归责于买卖双方。一、二审法院判决合同解除，对石某要求刘某花、廖某华承担违约责任的诉请不予支持并无不当。”

看完案例，律小侠就想问一句：咱找中介到底是为了啥？为了坑咱自己吗？

划重点：各位买家，你超市买个菜还仔细挑挑老嫩看看有无虫眼，到了几百上千万的房子，咋就以为找了中介就高枕无忧了呢？当然了，要是你慧眼识珠一把选中了专业又靠谱的中介，那也还是能省很多心的。关键是，你有没有这准确判断中介是否专业靠谱的能力？没有也不怕，你还有律小侠。且看下文避坑四式，手把手教你安全迈过赎楼大坑。

避坑第二式

查看赎楼方式

赎楼方式通常有三种：卖方委托担保公司担保赎楼，卖方自筹资金现金赎楼和买方筹集资金卖方协助赎楼。下面分类解析这三种赎楼方式并提示各类赎楼方式需要注意的问题。

卖方委托担保公司赎楼，通常是指卖方在一定的期限内出具经过公证的授权委托书给担保公司的人员，由担保公司人员对接交易房产按揭贷款所在的银行，为卖方申请一笔由担保公司提供保证担保的短期赎楼贷款用于清偿按揭贷款后注销交易房产的抵押登记，取得交易房产的产权证原件（俗称“红本”）后，整个赎楼过程完结。

卖方自筹资金赎楼，很好理解，卖方自行筹集一笔等同于交易房产按揭贷款本息余额的现金，向交易房产按揭贷款所在银行申请提前还款，银行实际扣款并注销交易房产抵押登记后取得红本。

买方自筹资金卖方协助赎楼，也好理解，买方自行筹集一笔同于交易房产按揭贷款本息余额的现金存入交易房产按揭贷款扣款账户，卖方向交易房产按揭贷款所在银行申请提前还款，银行实际扣款并注销交易房产抵押登记后取得红本。

这里插播一则（很关键的）题外话：先解释一下律师提供法律风险防范服务的逻辑以便于更好地理解我们该怎么做才能有效的预防风险。从防控法律风险的思维角度出发，交易环节中每一个可能出现的非己方行为或己方因素所能控制或改变的点，都是风险点，都有被违约的可能，都需要有解决预案，都需要有违约责任条款。

那么，重点来了：赎楼过程中涉及到的每一个非买方行为或买方因素所能完成的点，都是买方需要注意的可能被违约的点。卖方若想在赎楼方式上不踩坑，需要学会使用如下招式：

1. 如果约定卖方委托担保公司赎楼这种赎楼方式，买方需要清楚：①赎楼期限（下文再拆解），以及逾期或未履约的违约责任。②卖方公证授权给担保公司的时限，以及逾期或未履约的违约责任。③担保公司无法赎楼（通常系因交易房产存在二次抵押引起的）的解决预案（通常可约定为转由卖方自筹资金赎楼）。

2. 如果约定卖方自筹资金赎楼这种赎楼方式，买方需要清楚：赎楼期限，以及逾期或未履约的违约责任。拆解为三个动作：①卖方向交易房产按揭贷款所在银行提交提前还款申请；②卖方把足额款项转入扣款银行账户；③卖方办理注销抵押登记并领取红本。三个动作具有高度关联性，没有必要就每个行为单独约定逾期或未履约的违约责任，仅就整体赎楼期限及逾期或未履约的违约责任做出约定即可。

3. 如果约定买方筹集资金卖方协助赎楼这种赎楼方式，卖方参与度更低，参照卖方自筹资金赎楼这种赎楼方式约定整体赎楼期限及逾期或未履约的违约责任做出约定即可。

读完以上，你会发现“赎楼期限”这个词高频出现，是的，赎楼期限真的太太太太……太重要了。

避坑第三式

查看赎楼期限

赎楼期限关乎交易房产是否具备过户条件，是二手房交易过程中卖方最核心义务之一的“过户”衍生出来的最重要义务（另一核心义务是：交房）。整个二手房交易过程中，卖方违约最高发的时段就是在赎楼环节，卖方是否如期完成赎楼是判断卖方是否构成违约，买方是否有权宣告解除双方签订的房屋买卖合同的最关键因素。

律小侠在这里对市面上常见的“赎楼期限”坑点做个罗列：

1. 纵观整个房屋买卖合同未约定赎楼期限；

2. 此期限非彼期限。某房产中介房屋买卖合同版本节选“卖方须于签署《买卖居间合同》起  90  日内出具公证委托给担保公司融资担保赎楼，赎楼完成后……”。看起来约定了赎楼期限，其实这就是个“卖方向担保公司出具公证授权委托”的期限，真不能等同于赎楼期限；

3. 误把顺序当期限。如“买方取得贷款承诺函后卖方委托担保公司赎楼……”，全合同又无其他条款补充对具体交易节点进行细化约定，那么卖方到底应该在买方取得银行的贷款承诺函之后多少天内完成赎楼呢？不得而知。

划重点：赎楼期限的示范条款：“卖方须于签署本合同之日起  10  日内出具公证委托给担保公司融资担保赎楼，并于签署本合同之日起  90  日内注销抵押登记，完成赎楼并将房产证原件……”。

避坑第四式

查看赎楼费用由谁承担

深圳的楼市通常是卖方市场，好像永远都是买方求着买房子一样，所以绝大多数挂牌销售的房产，挂牌价格就是卖方都要求实收的价格，即买卖交易所涉的一切税费、中介费等，都由买方在交易成交价之外自行负担。赎楼费用稍微有些特殊，因为赎楼通常是卖方的主要合同义务，赎楼产生的费用需要特别约定或者特别查明，以免因约定不明对顺利履行合同造成障碍。

赎楼费用按照赎楼方式的不同稍有不同。如卖方或买方筹集资金赎楼，通常赎楼费用在于交易房产按揭贷款提前还款银行收取的提前还款违约金或者补偿金，通常标准是一个月的利息。如委托担保公司赎楼，除前述违约金或补偿金外，还会有公证费和担保公司的费用，公证费约几百元，担保公司费用视贷款额度大小稍有不同，约几千元。

划重点：赎楼费用较之房款虽然数目不高，但是如果未事先约定清楚极易在买卖双方之间造成分歧，买卖双方如都不愿承担的话，极易引起卖方拒绝办理赎楼手续，导致合同履行受阻，因此也需审慎查明。

避坑第五式

查看合同义务履行顺序

（先赎楼还是先监管首期、取得贷款承诺函）

回顾本文避坑第一式的案例，合同义务履行顺序的重要性就不言自明。合同义务履行顺序设置的合理，可以平衡买卖双方的权利，可以降低双方违约给对方造成的损失，发现对方有先义务未履行便可及时采取措施防止损失扩大。

深圳房产中介二手房交易常见合同条款对卖方赎楼期限的设置通常等同于买方取得贷款承诺函的期限，这就意味着买卖双方在相同的期间内分别负有赎楼和取得贷款承诺函的义务。

乍一看，买卖双方的义务并没有履行的先后顺序问题，但在双方选择委托担保公司赎楼这种赎楼方式时，在客观上是要求买方先行取得按揭贷款所在银行出具的贷款承诺函的。

参照上文委托担保公司赎楼的介绍，银行发放短期赎楼贷款的前提是需要审查买方取得交易房产的贷款承诺函，且新的贷款额度高于原贷款额度。这就在客观上需要要求买方必须履行完毕首期监管，申请并取得贷款承诺函。

划重点：对买方而言，如果买卖合同约定委托担保公司赎楼，千万不要误解并要求卖方必须得先赎楼你才去办贷款承诺函，否则极易违约而不自知。当然，如果是筹资现金赎楼这种赎楼方式，那么就着重审查赎楼期限和首期监管、取得贷款承诺函的期限，在先截止的期限意味着需要在更短的时间内履行义务，较之在后截止的期限而言，有着类似于先履行义务的法律效力。

律小侠写在文末

二手房交易虽然本质上也是买卖合同，但是较之普通商品交易仅涉及买卖双方而言，房产买卖涉及更多的主体，如中介、担保公司、银行、不动产登记部门等，就在买卖合同法律关系的基础上增加了居间服务合同关系，金融借款合同法律关系以及行政许可等。

顺利完成的交易看起来都一样，未顺利完成的交易各有各的不顺。关于“赎楼”的弯弯道道和避坑招式就介绍到这里，看完了律小侠这篇良心之作，为你们省下的律师陪购费用的边角料和零头，用来打赏作者可好？

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