案例分析 | 国有资产房买卖未经审批？房屋买卖合同无效！

律师引言：

国有资产房通常是指房屋产权归属为国家所有，即全民所有，因涉及国家或公共利益，所以在产权流转时须遵循较之普通商品房权属流转更为繁琐和严格的交易程序。

这种程序通常是指产权转让前的前置审批程序、评估程序等，如未履行，则转让行为可能会被给予司法否定性评价。

本篇案例主要表明：国有企业转让国资房未经审批，与买方签订的房屋买卖合同因违反了法律法规的强制性规定而无效。

基本案情及争议焦点：

2005年，粮食局将其门面房作价35万元售与张某，但双方一直没办理产权变更手续，后发生诉讼。

双方争议焦点：1、房屋买卖合同是否有效？

                      2、如房屋买卖合同无效，责任由谁承担？

法院裁判要点：

1、房屋买卖合同无效。张某与粮食局所签订的房屋买卖合同违反了法律法规的强制性规定，双方买卖的房屋系国有资产，卖方粮食局未经法定程序，擅自处分国有资产的行为系无效的民事法律行为。

2、过错责任，即有过错方承担责任。买卖合同经依法确认无效后，卖方粮食局作为过错方应赔偿张某财产损失，故法院除判决粮食局向张某返还购房款外，还须按照中国人民银行同期贷款利率向张某计算并返还利息。

法律依据：

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定的“土地使用权人未经有权批准的人民政府批准，与受让方订合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有权批准的人民政府批准土地使用权出让手续的应当认定合同有效。”

《国有资产评估管理办法》第三条 国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；……

《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条 企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：……(五)产权转让；(六)资产转让、置换；……(十三)法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。

相关法律风险提示：

一、购买、出售行政机关、事业单位、国有企业或者其他国有性质房屋时，应严格依照国有资产处置的审批、评估、拍卖程序。

二、买卖国有性质的房屋，未办理相关审批手续，存在后续无法办理房屋产权过户手续的风险。即使已经办理过户手续，亦存在合同无效的结果。

三、国有资产房买卖合同无效，合同约定的违约条款对卖方不具有约束力，买受人只能依照过错要求卖方承担利息损失。

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