借名购房案例分析及法律问题答疑

借名购房关系通常是指当事人约定，一方（借名人）经他方（出名人）同意，出资并借用他方名义购买房屋，在一方仍自行对该房屋进行占有、使用、收益或处分的情况下，将房屋所有权登记于他方名下。

本文精选深圳人民法院近期关于“借名购房”案件的司法判例，按照借名人与出名人之间的亲疏远近关系与判决结果进行比对分析，对借名购房法律风险做以提示，希望对您有所帮助。

案例一：黄穗与黄晓科（父子关系）、陈海燕所有权确认纠纷 [案号：（2018）粤0303民初13935号，案号：（2018）粤03民终25106号]

【案情简介及争议焦点】

原告黄穗诉称与其妻二人于2005年11月共同出资，（因年龄不符合贷款申请条件）故以其子黄晓科（被告）名义购买深圳罗湖某总价为729960元的房产。2006年11月13日，房产登记于黄晓科名下。2008年11月4日，黄穗及妻向黄晓科银行账户支付共计310000元，同月11日房产贷款还清。2009年1月16日，被告黄晓科和被告陈海燕登记结婚。2015年9月18日，该房产50%的产权变更登记至被告陈海燕名下。2018年6月11日罗湖法院受理原告黄穗之诉：1、确认原告黄穗拥有涉案房屋所有权；2、两被告配合将涉案房屋过户至原告名下。

争议焦点：1、黄穗夫妻是否为涉案房屋所有权人；2、黄穗是否有权要求将涉案房屋登记至其名下。

【裁判要旨】

一审深圳市罗湖区人民法院于2018年8月30日以原告未能提交有效证据证明代持，也未能提交有效证据证明其向被告陈海燕披露过代持，涉案房产50%产权变更属于以完成的赠与等判定，判决驳回原告黄穗的诉讼请求。

二审深圳市中级人民法院于2019年2月20日判决驳回上诉，维持原判。主要理由：1、原告黄穗即未原始取得（开发建设）涉案房产的所有权，又未继受取得。中院认为房屋作为不动产适用登记生效主义，未经登记，不发生物权变动效力，因此无论借名人与出借人是否达成借名购房合意（案中被告黄晓科确认原告关于借名买房的主张），未经登记，原告黄穗未取得涉案房屋所有权。2、无书面约定也无其他证据证明存在口头约定，仅有出资行为不足以证明“借名买房”。尤其是父母出资并将房屋登记在子女名下，在我国国情下属于赠与的情形较为普遍。

【律师划重点】

父母出资，房产登记在子女名下，无借名购房协议，无证据证明存在口头借名购房约定，子女确认借名购房合意，法院不认定借名购房关系，可能认定赠与。

案例二：王月香与付秋芳（婆媳关系）所有权确认纠纷 [案号：（2018）粤03民终6092号]

【案情简介及争议焦点】

原告王月香于2010年3月5日、3月12日、7月29日向案外卖方转账支付购房款100000元、111389元、380649元。2010年8月24日，付秋芳与案外卖方签订购房合同，2010年10月26日房屋办理了抵押登记，2011年12月2日，该房登记于付秋芳名下。王月香每月向被告付秋芳按揭还款账户转入10000元左右的款项。

2011年7月25日，王月香与付秋芳签订一份《房屋产权协议书》，协议约定:王月香以付秋芳名义购买并将涉案房产登记在付秋芳名下，该房产首付657649元、抵押贷款1510000元，每月从付秋芳帐户上扣款支付月供，首付款及每月还款实际支付人为王月香。该协议经律师见证。

王月香向深圳市龙岗区人民法院诉请确认房屋归其所有，诉请付秋芳配合办理过户。

争议焦点：1、王月香是否为涉案房产所有权人；2、王月香可否要求将涉案房产过户至其名下。

【裁判要旨】

一审深圳市龙岗区人民法院判决驳回原告王月香诉讼请求。认为王月香与付秋芳之间即使存在借名买房合意，双方也仅形成债权债务关系。因为我国物权法规定不动产登记公示主义，付秋芳系涉案房产所有权人。又因王月香不具备购房资格，不具备过户条件，驳回其关于过户的诉请。

二审深圳市中级人民法院2018年10月22日判决驳回上诉，维持原判。裁判理由维持一审理由。

【律师划重点】

婆婆出资，房产登记在儿媳名下，有借名购房协议，儿媳确认借名购房合意，法院认定借名购房关系，认为婆婆与儿媳之间形成（在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的）债权债务关系，不支持婆婆关于确认物权所有权的诉请，又因婆婆不具备购房资格，不支持婆婆关于过户的诉请。

案例三：齐盛林与郭文科（原齐盛林姐夫）委托合同纠纷一审民事判决书 [案号：（2019）粤0307民初326号]

【案情简介及争议焦点】

2014年12月2日，涉案被告郭文科与原告齐盛林姐姐齐爱华离婚，12月7日，被告郭文科签约购买深圳某1804号房屋，当日原告姐姐齐爱华支付定金三万。12月17日，原告齐盛林父亲、另两姐姐共支付首期款1013950元。2015年1月16日，被告签订涉案房屋按揭贷款合同，后由原告齐盛林保存被告郭文科还贷银行卡原件并每月向该卡存入按揭款。2016年12月20日，原告齐盛林依据被告郭文科的授权办理收楼手续后入住使用涉案房屋。2017年3月9日及4月1日，涉案房屋卖方两次通知办理不动产权登记，被告郭文科未予理会。

2017年4月6日，原告齐盛林与被告前期齐爱华（即原告姐姐）签订《房屋产权确认协议书》确认原告因不具备购房资格而使用被告郭文科名义购买涉案房屋的借名购房事宜始末。

原告齐盛林起诉请求：1、被告郭文科办理涉案房屋房产证；2、被告郭文科协助将涉案房屋过户至原告名下。被告郭文科未出庭，书面答辩借名购房协议系原告与案外人签署，不确认借名购房事实。

争议焦点：原、被告之间是否构成借名买房的委托合同关系。

【裁判要旨】

深圳市龙岗区人民法院判决认定原、被告之间构成了借名买房的委托合同关系，被告负有配合原告办证并在办证后将涉案房产过户至原告名下的义务。主要理由是：1、原告出资（定金、首期款系原告亲属支付，按揭还款系原告按月支付至被告涉案房产的按揭还款账户），而被告未出资。2、原告收楼并占有使用，被告未提异议。

【律师划重点】

弟弟与前姐夫关系，弟弟及亲属出资，无书面委托购房协议，姐夫否认借名购房合意，有与案外人姐姐书面房屋产权确认协议，弟弟占有使用房屋。法院确认借名购房合同关系。弟弟开庭时具有购房资格，法院判决支持过户诉请。

综合以上三个典型案例，深圳房产律师祝祥霞对借名购房法律问题作出以下法律答问和延展分析：

1、借名购房合同是否无效？是否受法律保护？

房产律师答：借名购房大多起因于深圳房屋的限购限贷政策，很多人不具备购房资格或者因为已有房产和/或贷款记录而无法以三成首付加购房产，因而借名。借名购房合同的法律效力需要区别对待：如规避法律禁止性规定，则可能导致合同无效；如实际上仅违背了限购限贷政策，法院可认定借名人与出借人之间建立委托合同关系。故，借名购房合同不违背法律的强制性规定时，借名购房受法律保护。

2、亲属之间借名购房，有必要签订书面协议吗？

房产律师答：非常有必要。亲属之间，尤其是父母子女之间，极易存在账务往来，如为借名购房，需签订书面委托购房协议与借款、赠与等法律关于加以区分。特别提醒：亲属之间，借名人仅有出资证据，没有委托购房协议，即使出名人确认存在借名购房合意，也存在法院不认可委托购房关系的情况，故，亲属之间相较于远亲，朋友，同事，或者商业代持者之间等关系而言，签订书面委托购房协议的必要性更高。

3、借名购房注意事项还有哪些？

房产律师答：除签订书面委托购房协议外：1、还需留存出资凭证，如：定金支付凭证、首期款支付凭证、按揭款支付凭证等（可考虑持有出名人按揭还款银行卡原件）；2、房屋的实际占有、使用证明。如：钥匙签收等收楼凭证，物业费缴费凭证、水、电、燃气、网络等使用缴费凭证等。

4、出名人不配合办理房产证怎么办？

房产律师答：借名人与出名人签订委托购房协议时，应将出名人配合办理房产证的义务列入协议中，可能时还应当约定违约责任。如后期出现出名人不配合办理房产证的情况，借名人可提起诉讼，请求人民法院判令出名人与房屋卖方办理房产证。

5、出名人不配合过户怎么办？

房产律师答：答同问题4，借名人可起诉要求出名人配合将房屋过户至借名人名下。特别提醒：开庭时，借名人需提供证据证明自己具备购房资格，否则会面临事实履行不能而败诉的风险。

6、该怎么要回房子？借名购房诉讼案件，诉讼策略需要注意什么？

房产律师答：特别提醒：需明确区分“确认房屋归借名人所有”与“判令出名人将房屋过户至借名人名下”的区别。广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第38条规定：“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。”可见，借名购房诉讼案件中，请求确认所购房产借名人所有的这类诉讼请求，人民法院将判决驳回。故，在诉讼策略的选择上，需选择看似为权利形式的“过户”，而非看似是实体权益的“确认所有权”。

三个深圳法院借名购房实判案例分析，六个借名购房法律问题延展问答，系盈科深圳律师事务所祝祥霞律师原创整理。更多关于借名购房法律问题探讨，欢迎添加本文作者微信：13751017258。受知识面所限，如有错误或疏漏，敬请包涵指正。个人观点，仅供参考。

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