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深圳房产-律师解析拆迁房能不能买,该注意些什么
2020-04-16 19:24:50| 发布者: admin| 查看: 2151
深圳房产-律师解析拆迁房能不能买,该注意些什么 一、什么是拆迁房 释义:拆迁房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。深圳待拆迁房主要有两种类型:一类是待拆迁的商品房。另一类是小产权房(农民房,村委统建房以及村民自建房等)。 本文以小产权房的拆迁安置购买为例,是前文小产权房到底能不能买的姐妹篇。(小产权房能不能买?请访问:深圳房产-律师解答:小产权房到底能不能买?)
二、拆迁房的购买 拆迁房,或者说拆迁安置房的购买其实是通过从原始被拆迁人处购买回迁房指标来实现的。买方通过这签署两份核心协议来实现购买:1、与原始被拆迁人签订被拆迁标的的权属转让协议;2、与拆迁项目开发商(“拆迁人”)签订拆迁补偿协议。 第一份协议中买方通过支付对价,从小产权房的原始权利人处取得被拆迁标的的实体权属和权益,下一步经过拆迁标的所在村委的确权后,取得拆迁人认可的权属凭证,成为法律层面新的“被拆迁人”。 第二份协议中买方凭借前述权属凭证与拆迁人签订拆迁补偿安置协议,确定拆迁补偿方式(通常选择产权房屋调换,而不是货币补偿),补偿标准等。 完成以上两步,等待拆迁完成,新房建成,买方按照拆迁补偿协议的约定选择房产,拆迁人为买方办理商品房不动产权证书,整个回迁房的购买才算交易完成。
三、拆迁房能不能买 在我们看来,拆迁房可以审慎购买。 读过我们《深圳房产-律师解答:小产权房到底能不能买?》这篇文章的人都知道,我们在文中明确表示小产权房不能买,您可能会疑惑:拆迁房的购买也是通过购买小产权房的过程实现的,这又作何解释? 虽然都是从原始权利人手中购买小产权房的权利,但是单纯购买小产权房的风险在于交易被法律明令禁止且无法办理不动产权证书,具有巨大的法律风险且无法在短期内弥补。 然而回迁房指标的购买却不同,买方在与拆迁人签订了拆迁补偿协议后,小产权房买卖合同被法定评价为“无效”的风险就基本消灭,转为拆迁人拆迁周期、房地产开发周期和房产交付的风险,而这种风险是周期上的、时间层面的被违约的风险,并不是根本上的、被法律否定性评价的风险。加之这个周期内拆迁人通常会按照拆迁补偿协议的约定,按照产权面积计算租金给买方,对于拆迁人而言,此成本起到一个督促其及时交付房产的作用,对买方是一个有利保障。
四、购买拆迁房需要注意些什么 归根结底,拆迁安置房的购买有如下风险需要评估和考量: 1、原小产权房权利人违约的风险。签了权属转让协议但该权利人反悔,该协议因为违背法律的强制性规定而无效,买方较为被动,会产生机会成本和遭受资金占用损失。 2、拆迁、建设和交付周期长。拆迁房需要全款支付,资金占用量大,占用周期长,占用期间会产生机会成本(例如该资金用于投资股票、基金及其他理财途径增值机会的丧失)。
以上,深圳拆迁房的购买存在风险,但因为拆迁安置房具有较高的投资回报率,通常以市场价格半价左右的出资,经过四至五年时间,实现投资翻倍增值。但个中风险还须小伙伴们自行甄别和权衡。个体承担投资风险的能力差异性,房价市场走向的不确定性以及法律、政策变动的可能性等等,皆需要一一审慎考量。 更多拆迁安置房的法律问题探讨,欢迎添加本文作者-祝祥霞律师微信:13751017258。受知识面所限,如有错误或疏漏,敬请包涵指正。个人观点,仅供参考。
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